De plus en plus de particuliers investissent dans l’immobilier. Investir dans l’immobilier peut être lucratif, mais il faut avoir les bonnes connaissances et compétences. Pour certains investisseurs privés, l’aventure se termine par une déception.

Pourquoi l’investissement dans l’immobilier est-il si populaire ?

La popularité de l’investissement dans l’immobilier a plusieurs raisons. La principale raison est l’image que les gens ont du marché immobilier. Les particuliers – qui n’investissent souvent pas professionnellement dans l’immobilier – fondent souvent cette image sur leur expérience personnelle. En se basant sur l’augmentation de la valeur de leur propre maison, par exemple, ils en tirent la conclusion que tous les biens immobiliers seront rentables. Cette image est confirmée par ce qu’ils lisent dans les médias sur la pénurie de logements et la hausse des loyers qui en découle. Un autre facteur est le taux d’épargne historiquement bas, qui pousse les gens à chercher d’autres moyens de rentabiliser leurs actifs. Une partie des investisseurs immobiliers privés ne financent pas eux-mêmes le bien immobilier mais contractent également une hypothèque, profitant ainsi des taux d’intérêt hypothécaires historiquement bas.

Bien entendu, les facteurs psychologiques jouent également un rôle. Un immeuble de placement est tangible et moins abstrait qu’un portefeuille d’actions. Autour des pierres, il y a toujours une atmosphère d’opportunisme. Nous regardons l’immobilier avec des lunettes roses et ne sommes pas toujours suffisamment conscients des risques.

Quelles sont les possibilités d’investissement dans l’immobilier ?

En bref, il existe deux types d’investissements : les investissements directs et les investissements indirects. Dans le cas d’un investissement direct dans l’immobilier, un ou plusieurs biens sont achetés « pour être gérés en propre ». Il peut s’agir d’une maison ou d’un appartement, mais aussi d’un immeuble de bureaux, d’un magasin ou d’une résidence secondaire, tant en France qu’à l’étranger. Avec un investissement indirect, vous achetez une participation dans un projet immobilier. Avec cela, vous avez une partie du lot. Un fonds – coté ou non -, une société en commandite, un partenariat ou une autre entité acquiert et gère les objets immobiliers sous-jacents. Il s’agit évidemment de la forme la plus insouciante, car vous n’avez pas de soucis administratifs ou d’entretien à vous faire. Vous n’avez pas à collecter les loyers et à être prêt à servir les locataires 24 heures sur 24, 7 jours sur 7.

Quel investissement immobilier est souvent choisi ?

De nombreuses personnes souhaitent investir dans des propriétés louées. Ils investissent donc directement dans l’immobilier et confient parfois la location à un intermédiaire (souvent un courtier). La location d’un appartement s’avère souvent moins lucrative que prévu. En cas d’externalisation à un professionnel de la location, les coûts de gestion auront une influence négative sur le rendement (initial). Un rendement initial brut de 5 % ou plus n’est possible que si vous gérez vous-même la location.

Qu’est-ce que les gens oublient parfois lorsqu’ils investissent dans l’immobilier ?

L’investissement dans l’immobilier n’est pas différent de l’investissement en actions : plus le rendement attendu ou promis est élevé, plus le risque est grand. Votre investissement dans un immeuble de placement peut vous rapporter beaucoup plus que votre compte d’épargne, mais le risque de revers est également beaucoup plus élevé. Le monde de l’immobilier tente les particuliers avec des rendements élevés (« faites fructifier vos économies ! ») mais en réalité le rendement net est souvent bien inférieur.

L’achat d’un bien immobilier destiné à la location comporte divers risques. Pensez à la perte de revenus due à une vacance temporaire ou à des coûts d’entretien élevés. En l’absence de spread (lire : un seul bien), ce risque a également un impact majeur sur le rendement. Et puis, bien sûr, il y a le locataire. Tous les locataires n’ont pas d’arriérés de paiement, ne causent pas de nuisances ou ne plantent pas du cannabis chez vous. Mais ça va vous arriver. Et lorsque vous voudrez dire au revoir, le locataire pourra se prévaloir de la protection du loyer.

Investir dans l’immobilier peut également être confronté soudainement à de nouvelles lois et réglementations, telles que les régimes fiscaux moins favorables qui s’appliqueront à la boîte 3 à partir de 2022. Ou encore les municipalités qui adoptent une réglementation, comme Paris, pour limiter les locations de courte durée via Airbnb. Ces changements dans les règles du jeu auront un effet sur la relation entre l’offre et la demande, ce qui peut avoir une incidence négative sur la valeur de votre propriété.

Pourquoi la diversification est-elle si importante lorsqu’on investit dans l’immobilier ?

S’il existe un conseil en or pour toute forme d’investissement, c’est de répartir les risques. La devise « ne pariez pas sur un seul cheval » s’applique également aux investissements dans l’immobilier. Ceux qui se sont lancés dans l’acquisition d’immeubles commerciaux ont été durement touchés par le taux d’inoccupation dû à l’essor des boutiques en ligne et – plus récemment – au grand nombre de faillites, ou par la fermeture de parcs de vacances à la suite de la crise du coronaire. La crise a également entraîné une diminution du nombre d’expatriés et donc une baisse de la demande sur le marché de la location.

L’étalement ne convient pas à tous les investisseurs immobiliers privés, mais si vous en avez la possibilité, veillez à avoir un portefeuille équilibré et à investir dans différents types de biens immobiliers et dans différents segments. Si vous investissez via un bon gestionnaire d’actifs, cette diversification est soigneusement couverte.

Investir dans une maison de vacances est-il une bonne idée ?

L’achat d’une maison de vacances est un moyen relativement sûr d’investir dans l’immobilier. Certainement si vous utilisez le logement exclusivement pour votre propre usage et si vous vous en tenez à un seul logement (car sinon vous serez confronté au problème de dispersion mentionné plus haut). Mais un investissement dans une maison de vacances peut aussi s’avérer décevant. Précisément parce que les maisons de vacances sont un objet si populaire, beaucoup ont été construites ces dernières années avec une qualité et un emplacement parfois discutables. De nombreux parcs de vacances conservent leur propre « stock » à des fins de location. Vous pouvez occuper vous-même votre maison, mais ce n’est pas toujours le cas du propriétaire du parc et de vos voisins. Il existe suffisamment d’exemples de la manière dont la prolifération des parcs et des maisons de vacances a entraîné une baisse du taux d’occupation, avec pour conséquence la location de travailleurs migrants. Ce dernier point a certainement un effet négatif sur la valeur de votre maison de vacances et sur la durée de la vente.

Quel est le rôle de la liquidité dans l’investissement immobilier ?

Les personnes qui investissent dans l’immobilier ne sont souvent pas suffisamment conscientes de la liquidité de leur investissement – ou plutôt, de son absence. Une personne qui voit le marché boursier s’effondrer peut en sortir le jour même, mais l’immobilier n’offre pas cette possibilité. Cela vaut également pour les investissements dans un fonds immobilier. La possibilité de sortir existe, mais souvent avec des conditions strictes. Ces dernières années, nous avons constaté à plusieurs reprises qu’un fonds immobilier s’est avéré moins liquide que prévu. Les fonds immobiliers se sont même  » bloqués « , laissant les investisseurs en plan.

Pourquoi les choses ont-elles tendance à mal tourner pour les fonds immobiliers ?

Les fonds immobiliers ont une forte vocation commerciale et se caractérisent par un manque de transparence. Afin de contourner la surveillance de l’AFM, ils appliquent souvent une limite inférieure de 100 000 euros. La structure des coûts est souvent peu claire et les coûts sont disproportionnés. De nombreux fonds immobiliers ont également un effet de levier trop important : leurs dettes sont élevées et leur dépendance vis-à-vis des banques est forte. Les conflits d’intérêts sont également fréquents, alors que le fonds ne doit servir que vos intérêts. Un autre risque important est le manque de diversification. Le portefeuille est trop unilatéral et quand les choses vont mal, elles vont très mal.

Puis-je également investir dans l’immobilier par l’intermédiaire d’un gestionnaire d’actifs ?

Oui, c’est possible avec certains des gestionnaires d’actifs en France. Il existe des gestionnaires d’actifs qui investissent (pour vous) dans l’immobilier, mais généralement dans le cadre d’un portefeuille d’investissement plus large. Les gestionnaires d’actifs sont très conscients de la nécessité de la diversification et les investissements immobiliers dépassent rarement dix pour cent du portefeuille d’investissement total.

Conseil : n’investissez dans l’immobilier que si vous comprenez le jeu. Basez-vous sur les faits et non sur l’opportunisme de vos amis. Et assurez-vous d’avoir une répartition sur plusieurs classes d’actifs, y compris l’immobilier.